Застройщик: Rhom Bho Property (публичная компания)
210 квартир. 400 метров до моря. Завершение: март 2027.
Что это:
- 8 жилых зданий по 4 этажа
- Участок 9,821 м²
- 27 удобств (бассейны, коворкинг, фитнес, детские зоны)
- Архитектура: Contemporary Mediterranean
- Парковка: 61 место + EV зарядки
Локация: Rawai Beach, южная часть Пхукета
Тихий район для семей. Не тусовочный Патонг, но вся инфраструктура рядом.
ЦЕНЫ И ТИПЫ
Актуальный прайс от 25.12.2025:
1 Bedroom (30-48 м²)
- Цена: от 5.33 млн ฿ (от 12.26 млн ₽)*
- За м²: 124,000 ฿/м²
1 Bedroom Plus (49-60 м²)
- Цена: от 6.08 млн ฿ (от 13.98 млн ₽)*
- За м²: 124,000 ฿/м²
2 Bedroom (67-81 м²)
- Цена: от 9.72 млн ฿ (от 22.36 млн ₽)*
- За м²: 145,000 ฿/м²
Курс: 1 ฿ = 2.30 ₽ (08.01.2026)
Дополнительные расходы:
Sinking fund: 850 ฿/м² единоразово
Это фонд капремонта. Копится на крышу, лифты, фасад через 10-15 лет.
Эксплуатация: 85 ฿/м²/мес
Покрывает: охрану, уборку территории, бассейны, WiFi в общих зонах, электричество в лобби.
График платежей:
- Бронирование: 100,000 ฿ (230,000 ₽)
Резервируете юнит на 7-14 дней - Подписание контракта: 25% от стоимости
- Рассрочка часть 1: 25%
Через 3-6 месяцев - Рассрочка часть 2: 25%
Через 6-9 месяцев - Регистрация собственности: 25%
Март 2027, при завершении
Не нужно платить всё сразу. Рассрочка от застройщика до завершения стройки.
ДОХОДНОСТЬ: ЦИФРЫ
Пример: 1 Bedroom Plus, 57 м²
Цена: 8.21 млн ฿ (18.88 млн ₽)
ПОЛНАЯ КАРТИНА: АРЕНДА + РОСТ СТОИМОСТИ
Базовый сценарий:
- Доход от аренды: 7% годовых
- Рост стоимости недвижимости: 10% год к году (консервативно для Rawai)
Данные по рынку Пхукета (Knight Frank Thailand, Asia Lifestyle Magazine): средний рост 8-10% в год, в премиальных районах с дефицитом предложения (Rawai, Laguna, Bang Tao) — 10-15% в год. Берём консервативные 10%.
Год 1:
- Чистый доход от аренды за год: 1,188,280 ₽
- Чистый доход в месяц: 99,000 ₽
- Накопленный доход от аренды: 1,188,280 ₽
- Стоимость квартиры: 20,768,000 ₽ (+1,888,000 ₽)
- Итого имеете: 21,956,280 ₽ (квартира + накопленная аренда)
Год 3:
- Чистый доход от аренды за год: 1,188,280 ₽
- Чистый доход в месяц: 99,000 ₽
- Накопленный доход от аренды: 3,564,840 ₽
- Стоимость квартиры: 25,129,280 ₽ (+6,249,280 ₽)
- Итого имеете: 28,694,120 ₽ (квартира + накопленная аренда)
Год 5:
- Чистый доход от аренды за год: 1,188,280 ₽
- Чистый доход в месяц: 99,000 ₽
- Накопленный доход от аренды: 5,941,400 ₽
- Стоимость квартиры: 30,406,429 ₽ (+11,526,429 ₽)
- Итого имеете: 36,347,829 ₽ (квартира + накопленная аренда)
Год 10:
- Чистый доход от аренды за год: 1,188,280 ₽
- Чистый доход в месяц: 99,000 ₽
- Накопленный доход от аренды: 11,882,800 ₽
- Стоимость квартиры: 48,955,923 ₽ (+30,075,923 ₽)
- Итого имеете: 60,838,723 ₽ (квартира + накопленная аренда)
Эксплуатация (11,000 ₽/мес) уже вычтена из дохода
ПРОСТЫМИ СЛОВАМИ:
Вложили: 18.88 млн ₽
Через 3 года:
- Квартира стоит: 25.13 млн ₽
- Накопили арендой: 3.56 млн ₽
- Всего: 28.69 млн ₽ (+52% к вложению)
Через 5 лет:
- Квартира стоит: 30.41 млн ₽
- Накопили арендой: 5.94 млн ₽
- Всего: 36.35 млн ₽ (+92.5% к вложению)
Через 10 лет:
- Квартира стоит: 48.96 млн ₽
- Накопили арендой: 11.88 млн ₽
- Всего: 60.84 млн ₽ (+222% к вложению)
ТРИ СЦЕНАРИЯ
Рынок стоит (0% роста стоимости):
- Через 5 лет: 24.82 млн ₽ (только накопленная аренда + стоимость покупки)
- Через 10 лет: 30.76 млн ₽ (только накопленная аренда + стоимость покупки)
Рынок растёт +10% в год (базовый сценарий):
- Через 5 лет: 36.35 млн ₽
- Через 10 лет: 60.84 млн ₽
Рынок растёт +15% в год (оптимистичный):
- Через 5 лет: 42.82 млн ₽
- Через 10 лет: 88.92 млн ₽
Даже если рынок стоит:
За 10 лет окупите 63% стоимости только арендой.
Если рынок растёт на 10% (базовый сценарий для Rawai):
Через 5 лет удвоите вложения.
ПЛАНИРОВКИ
1 Bedroom (30-48 м²)
Для кого: пары, удалёнщики на 1-2 месяца
Аренда: $40-50/ночь (высокий сезон), $25-35 (низкий)
Furniture package:
- Встроенная кухня (плита, вытяжка, мойка)
- 2 шкафа-купе
- Обувной шкаф
- Балкон с мебелью
- 2 кондиционера
- Водонагреватель
- Обои, шторы
1 Bedroom Plus (49-60 м²) ⭐ Самый популярный
Для кого: семья с ребёнком, долгосрочная аренда
Аренда: $55-70/ночь (высокий), $35-45 (низкий)
Furniture package:
- Встроенная кухня
- 3 шкафа-купе (больше места)
- Обувной шкаф
- Балкон с мебелью
- 3 кондиционера
- Водонагреватель
- Обои, шторы
Почему популярен:
Достаточно места для семьи, но дешевле 2BR. Родители — в спальне, ребёнок — на диване в гостиной.
2 Bedroom (67-81 м²)
Для кого: семья с 2-3 детьми, зимовка 2-3 месяца
Аренда: $80-100/ночь (высокий), $50-65 (низкий)
Furniture package:
- Встроенная кухня
- 3 шкафа-купе
- Обувной шкаф
- Балкон с мебелью
- 3 кондиционера
- 2 водонагревателя (по санузлу)
- Обои, шторы
Нюанс:
Выше доход с ночи, но загрузка чуть ниже (60% vs 65% у 1BR Plus) — семей с 2+ детьми меньше.
ИНФРАСТРУКТУРА: 27 УДОБСТВ
Это не для галочки. Это то, за что турист платит $60-80/ночь, а не $30-40.
OUTDOOR — 18 зон на улице
1. Зона прибытия с большим фонтаном
Первое впечатление. Центральный фонтан, пальмы, лобби под открытым небом.
2. Пальмовый двор и многофункциональная зона
Для мероприятий, йоги на свежем воздухе, вечерних посиделок.
3. Терраса у бассейна и зона для загара
Лежаки, зонты. Загораете между заплывами.
4. Качели для отдыха
Подвесные качели у воды. Instagram-зона.
5. Иконический бассейн Seascape
Главный бассейн проекта. Извилистая форма, фонтаны. Здесь все фотографируются.
6. Детская игровая зона у воды (Playscape)
Горки, фонтанчики, мелкий бассейн. Родители работают — дети здесь.
7. Водная арка-туннель
Проход через бассейн под струями воды. Дети в восторге.
8. 50-метровый плавательный бассейн
Для тех, кто серьёзно плавает. Удалёнщики делают круги перед работой.
9. Остров для отдыха в воде
Платформа посреди бассейна. Лежите на воде.
10. Wellness Pool
Бассейн с гидромассажем и встроенными лежаками.
11. Джакузи и зоны отдыха
Круглые джакузи-капсулы у бассейна. Берёте коктейль в баре — сидите.
12. Приватный бассейн
Отдельная зона. Меньше людей, тише.
13. Иконическое джакузи
Большое джакузи с видом.
14. Секретный сад
Тихая зона в глубине комплекса. Пальмы, лавочки. Для тех, кто устал от людей.
15. Беговая дорожка 450 м
По периметру комплекса. Утренние пробежки.
16. Зона растяжки и отдыха после тренировки
Коврики, турники для растяжки. После бега или бассейна.
17. Sky Pool
Бассейн на крыше здания. Вид на закат, лаунж-зоны.
18. Sky Bar
Бар на крыше рядом с Sky Pool. Коктейли с видом на море.
INDOOR — 9 зон внутри зданий
1. Главное лобби
Ресепшн, зона ожидания, кондиционер.
2. Коворкинг
Столы, WiFi, розетки, кондиционер. Удалёнщики сидят здесь весь день.
3. Переговорная комната
Для звонков с клиентами, презентаций.
4. Приватные рабочие комнаты
Отдельные кабинки. Закрылись — работаете в тишине.
5. Фитнес-зал
Беговые дорожки, гантели, тренажёры, коврики для йоги.
6. Мини-бар
У лобби. Кофе, снеки.
7. Хамам и сауна
После тренировки или просто так. Расслабление.
8. Детская комната
Игрушки, мягкие кубики, шалаш, качели. Пока родители в коворкинге.
9. Прачечная
Стиральные машины, сушилки. Для долгосрочных арендаторов.
Всё это входит в эксплуатацию (85 ฿/м²/мес). Отдельно платить не нужно.
КАК СДАЁТСЯ
Вы не занимаетесь сами. Работает управляющая компания.
Схема:
1. Подписываете договор с management company
Они берут 20-30% комиссии от каждой сделки.
2. Компания размещает квартиру
Airbnb, Booking.com, Agoda, свой сайт.
3. Компания ведёт гостей
- Принимает бронь
- Встречает, передаёт ключи
- Убирает после выезда
- Решает проблемы (сломалось что-то)
4. Вам переводят деньги
Раз в месяц. В рублях, долларах или батах.
Компании в Rawai: VIP Kata Group, Phuket Vacation Homes, Orion Property, Asia Lifestyle.
Сезонность:
Высокий сезон (ноябрь-март):
Загрузка 80-90%. Ставки выше на 30-40%.
Европейцы, русские зимовщики.
Низкий сезон (апрель-октябрь):
Загрузка 40-50%. Ставки ниже.
Удалёнщики, австралийцы (у них зима).
Средняя годовая загрузка: 60-65%
КТО СНИМАЕТ В RAWAI
Семьи с детьми (40% арендаторов)
Приезжают на 1-3 месяца. Зимуют. Ищут комплексы с бассейнами и детскими зонами.
Удалёнщики (30%)
IT, фрилансеры. Снимают на месяц-два. Работают из коворкинга. Платят больше за WiFi и тишину.
Европейские пенсионеры (20%)
Зимовка 3-6 месяцев. Ищут спокойные места, где есть больница рядом.
Краткосрочные туристы (10%)
Неделя-две. Хотят пляж, устали от Патонга.
Почему Rawai:
Тихо, но не изолированно. Море рядом, школы в 7-14 км, больница рядом. Не тусовка — жизнь.
ЛОКАЦИЯ
ADORA RAWAI → Rawai Beach: 400 м (5 мин пешком)
Близко:
Пляжи:
- Yanui Beach: 1.4 км (маленький, уютный)
- Nai Harn Beach: 3 км (один из лучших на острове)
- Karon Beach: 10 км (длинный песчаный)
Острова (лодки с пляжа):
- Coral Island: 15 мин на лодке (белый песок, снорклинг)
- Racha Yai: 30 мин (дайвинг, чистейшая вода)
- Bon Island: 20 мин (тихо, мало людей)
Инфраструктура:
- Phuket FantaSea: 500 м — театрализованное шоу про Таиланд, слоны, акробаты. Для семей с детьми.
- Rawai Seafood Market: 1.4 км — выбираете морепродукты на льду, тут же готовят на гриле.
- Promthep Cape: 1.8 км — мыс с видом на закат. Популярное место.
- Big C, Tops: супермаркеты рядом
- Wattanapat Hospital: рядом (частная клиника)
Школы:
- Rawai Park Language School: 5 км
- Lighthouse International: 7 км
- ISP (International School of Phuket): 10 км
- BCIS: 14 км
Дорога:
- Аэропорт Phuket: 35 км (40 мин без пробок, час в пробке)
- Old Town Phuket: 15 км (исторический центр, кафе, архитектура)
- Патонг: 18 км (если захочется тусовки)
СОБСТВЕННОСТЬ
Freehold для иностранцев — полная собственность навсегда.
Не аренда на 30 лет. Ваша квартира. Можете продать, сдать, завещать.
Ограничение:
Иностранцы могут владеть максимум 49% площади в здании.
В ADORA RAWAI квота 49% ещё доступна.
Но по мере продаж сокращается.
Расходы при регистрации:
Transfer fees ~3% от стоимости (один раз, при получении права собственности).
Налоги:
- Сдаёте → 12.5% от дохода (вычитает управляющая компания)
- Не сдаёте → 0%
- При продаже → ~3-5% от суммы
СТАТУС ПРОДАЖ
25.12.2025: из 210 юнитов доступно 150 (71%)
Что уходит быстрее:
- 1 Bedroom Plus (самый популярный тип)
- Средние этажи (2-3)
- Вид на бассейн
Что ещё есть:
- Верхние этажи (4)
- Вид на соседнее здание
- 2 Bedroom (меньше спрос, дороже)
РИСКИ
1. Застройщик не достроит
Вероятность: низкая. Rhom Bho Property — публичная компания, капитал 415 млн ฿.
Что делать: проверьте застройщика, почитайте отзывы.
2. Рынок упадёт
Вероятность: средняя.
Что делать: держите, сдавайте. Доход 7% покроет просадку.
3. Квартира пустует
Вероятность: низкая при хорошей management company.
Что делать: выбирайте компанию с большой базой клиентов.
4. Валютный риск
Вероятность: высокая. Рубль скачет.
Что делать: считайте в батах. Актив в THB — страховка от девальвации рубля.
5. Не продадите быстро
Вероятность: средняя. Недвижимость неликвидна.
Что делать: не рассчитывайте продать за неделю. Реально 3-6 месяцев.
СЛЕДУЮЩИЙ ШАГ
Пришлём три вещи:
1. Планы всех юнитов
Посмотрите планировки. Разница между 1BR (42 м²) и 1BR Plus (57 м²) критична для аренды и перепродажи.
2. Что сейчас доступно
Актуальный список: этажи, виды, цены. Обновляется еженедельно — юниты выкупают.
3. Расчёт для вашего бюджета
Excel-файл с вашими цифрами:
- Сколько стоит конкретный юнит (цена + все допрасходы)
- Сколько принесёт аренда помесячно (с учётом сезонности)
- Сколько будет стоить через 3/5/10 лет
- Итоговая доходность
Не «примерно 7-10%», а «ваши 99,000 ₽/мес».
