Kata — район, который снимают стабильно: море, прогулки, кафе, спорт, семейный формат. Это держит аренду. Резорт-уровень комплекса добавляет премию к ставке.
Курс для расчётов. Цены ниже — из прайса на 09.01.2026: 1 ฿ = ₽2.50, 1 $ = ₽88.75
*Финальную сумму пересчитываем по курсу в момент запроса (на дату вашего решения/платежа).
Самый ходовой пример: 1 Bedroom Plus L (56 м²)
Берём конкретный лот из прайса: KKH205, Tower H, Floor 2
Цена: ฿8,904,000 / $250,817 / ₽22,260,000
Три сценария (это сценарии для расчёта, не обещание)
Сценарий A — консервативный
Сценарий A — консервативный
Net аренда: ~4%/год → ~₽74,200/мес
Рост цены: ~7%/год
- Через 3 года: цена ≈ ฿10.91 млн (≈ ₽27.27 млн)
- За 10 лет: “актив + чистая аренда” ≈ $594k (≈ ₽52.7 млн)
Сценарий B — базовый
Сценарий B — базовый
Net аренда: ~5%/год → ~₽92,750/мес
Рост цены: ~10%/год
- Через 3 года: цена ≈ ฿11.85 млн (≈ ₽29.63 млн)
- За 10 лет: “актив + чистая аренда” ≈ $776k (≈ ₽68.9 млн)
Сценарий C — сильный рынок
Сценарий C — сильный рынок
Net аренда: ~6%/год → ~₽111,300/мес
Рост цены: ~12%/год
- Через 3 года: цена ≈ ฿12.51 млн (≈ ₽31.27 млн)
- За 10 лет: “актив + чистая аренда” ≈ $929k (≈ ₽82.5 млн)
Окупаемость чисто арендой (простая логика):
- 4% → ~25 лет
- 5% → ~20 лет
- 6% → ~17 лет
Окупаемость «аренда + рост стоимости» (по сути):
Рост стоимости за 10 лет в сценарии B даёт +₽33–34 млн к цене этого юнита, аренда добавляет ещё ~₽10–13 млн cashflow за тот же период.
Это и есть причина, почему инвесторы любят курортные апарт-отели в сильных локациях: доход идёт годами, капитализация накапливается сверху.
Валютная логика (без сказок)
- Актив и аренда считаются в батах.
- Рубль живёт своей жизнью. Когда рубль слабеет, батовая цена и батовый доход в ₽ выглядят сильнее.
- Поэтому такие объекты часто берут как «валютный контур» в портфеле.
Почему здесь будут снимать
Kata — формат “удобно жить”
Kata — формат “удобно жить”
Едут пары, семьи, зимовщики, удалёнщики. Им нужен простой быт и море рядом
Резорт-инфраструктура = премия к ставке
kk
Когда комплекс ощущается как курорт (пространства отдыха, сервис, “всё рядом”), ставка аренды держится лучше, чем у “обычного кондо без жизни”.
Остров мировой ликвидности
Остров мировой ликвидности
Phuket — международный рынок. Спрос шире русскоязычного. Это снижает зависимость от одной аудитории.
KATABELLO — комплекс с отельной логикой и большим набором инфраструктуры.
- Lobby: ресепшен, lounge, зоны ожидания
- Family & Kids: детский клуб, детская площадка, семейные зоны
- Wellness & Sport: фитнес, yoga, sauna/steam, зоны отдыха
- Pools: несколько бассейнов/водных зон, лежаки
- Food & Social: ресторан/бар, общественные пространства
Логика простая: турист/зимовщик платит за удобство и «жизнь без головняка». Это держит спрос на аренду.
Цены в комплексе (бат / доллар / рубль)
Вход (самые доступные юниты):
1 Bedroom (для аренды и «прилетать зимовать»):
1 Bedroom (для аренды и «прилетать зимовать»):
- 1 Bedroom S — ₽10.6–13.2 млн
- 1 Bedroom L — ₽13.9–20.0 млн
- 1 Bedroom XL — ₽17.9–21.1 млн
1 Bedroom Plus (самый «ходовой» инвест-формат):
1 Bedroom Plus (самый «ходовой» инвест-формат):
- 1 Bedroom Plus L — ₽21.3–25.7 млн
- 1 Bedroom Plus XL — ₽27.0–33.1 млн
2 Bedroom (семьи, два санузла, жить самим + сдавать в остальные месяцы):
2 Bedroom (семьи, два санузла, жить самим + сдавать в остальные месяцы):
- 2 Bedroom A/B/C — ₽23.1–43.4 млн
Penthouse (премиум-сегмент, ограниченное предложение, выше ликвидность у «верхушки»):
Penthouse (премиум-сегмент, ограниченное предложение, выше ликвидность у «верхушки»):
- PH — ₽33.3–61.7 млн
Риски, короткие ответы
“А если аренда просядет?”
Сценарии выше уже учитывают диапазон net 4–6%. Мы считаем “на руках” после комиссий и расходов.
“А если рост цены будет ниже?”
Рост — это сценарий. Базовая опора в такой модели — ликвидность локации + кэшфлоу. Поэтому мы и держимся за районы, где арендаторы живут.
“Рубль / валюта?”
Актив в THB. Доход в THB. Это снижает зависимость от рублёвого цикла и делает модель понятнее в горизонте 5–10 лет.
Что мы рекомендуем по покупке (коротко)
Если цель — инвестиция “середняк, без геройства”:
Если цель — инвестиция “середняк, без геройства”:
Берите 1BR Plus 46–56 м²: это самый ликвидный баланс “цена / спрос / ставка”. Берут под аренду «поставил — работает». Ставка на ликвидность и быстрый вход.
Если цель — жить часть года + сдавать остальное:
Если цель — жить часть года + сдавать остальное:
Берите 1BR Plus / 2BR ближе к удобной планировке. Личный комфорт напрямую влияет на ликвидность и на аренду. Берут инвесторы, которые считают доходность и перепродажу. Формат «семья/пара + нормальная гостиная зона» — широкий спрос, хорошая ликвидность.
Если цель — премиум и дефицит:
Если цель — премиум и дефицит:
Смотрите Penthouse. Это отдельная логика: редкость и верхний чек. Берут под статус и «верх рынка». Это продукт для аудитории, которая выбирает вид/этаж/площадь, а не «самый дешёвый метр». Часто это лучшая перепродажа в сильном рынке, потому что предложение ограничено.
Следующий шаг
Оставьте контакт — сделаем Zoom-встречу.
Покажем точные лоты под ваш сценарий (аренда / жить / смешанный), и посчитаем “на руках” по 2–3 вариантам.
