Bang Tao и Laguna — это не «приехали на недельку». Это зона long-stay: семьи, удалёнщики, владельцы бизнеса, зимовщики на 2–6 месяцев.
Именно такие гости дают самую ровную аренду.
Почему здесь снимают и живут. Турпоток и логистика острова (значит, спрос на аренду)
- Phuket: 5.86 млн визитов за янв–май 2025 и 220+ млрд бат выручки.
- Phuket Airport: около 280–300 рейсов в день в сезон, и десятки тысяч пассажиров ежедневно.
- По CBRE, в H1 2025 аэропорт Пхукета показал рост пассажиропотока +5.6% YoY, гостиничные KPI держатся на высоких уровнях.
Это база: людям есть как прилетать, есть зачем прилетать, есть куда селиться.
Район, где «взрослая» инфраструктура уже работает
- Laguna Phuket — интегрированный курортный кластер: 1000 acres, 6 отелей, 18-луночное гольф-поле, шаттлы и лодки внутри территории.
- Boat Avenue — открытый lifestyle-комплекс ≈30,000 м², рестораны, магазины, Villa Market, еженедельный маркет.
- Porto de Phuket — open-air lifestyle retail рядом с Boat Avenue, ориентирован на резидентов и гостей Laguna.
Здесь люди платят за простую вещь: чтобы быт не требовал подвигов.
Что это за объект
Проект в логике “resort living”: общие зоны — часть продукта, не декор.
3 корпуса, 7 этажей (формат «низкоэтажный курортный кондо»).
Что покупает инвестор на самом деле. Портрет арендатора (и почему он платит)
- Длинные зимовки: 1–3 месяца.
- Семьи и пары: важны магазины, кафе, спорт, сервис, территория.
- Удалёнщики: важны тишина, инфраструктура рядом, понятный быт.
Планировки и цены (с пересчётом в ₽)
Building A
- 1 Bedroom (36.5–41.5 м²): 6.08–7.67 млн ฿ (≈ 15.54–19.60 млн ₽)
- 2 Bedroom (59–64.5 м²): 9.77–11.58 млн ฿ (≈ 24.97–29.60 млн ₽)
Building B
- 1 Bedroom (33–41.5 м²): 5.76–7.44 млн ฿ (≈ 14.72–19.02 млн ₽)
- 2 Bedroom (59–64.5 м²): 9.54–10.96 млн ฿ (≈ 24.38–28.01 млн ₽)
Building C
- Studio (34 м²): 5.59–5.65 млн ฿ (≈ 14.29–14.44 млн ₽)
- 1 Bedroom (36.5–41.5 м²): 5.98–7.40 млн ฿ (≈ 15.28–18.92 млн ₽)
- 2 Bedroom (59–64.5 м²): 9.55–11.22 млн ฿ (≈ 24.41–28.68 млн ₽)
*Курс для пересчёта: 1 ฿ = 2.556 ₽ (на 8 Jan 2026)
Расчёт доходности на 10 лет — THE TITLE LEGENDARY, Bang Tao (ликвидный 1BR)
Берём самый ходовой формат: 1 Bedroom.
Цена входа: 5.76 млн ฿ (≈ 14.72 млн ₽).
*Курс: 1 ฿ = 2.556 ₽ (08 Jan 2026).
Реальные ставки аренды и сезонность (по объявлениям Legendary / Bang Tao)
Длинный контракт (12 месяцев):
45,000–50,000 ฿/мес (JFTB Real Estate Phuket)
Сезонные контракты (тот же проект):
- 6 месяцев: ~80,000 ฿/мес (property-hua-hin.com)
- 1 месяц: ~90,000 ฿/мес (property-hua-hin.com)
- Dec–Feb: ~110,000 ฿/мес (property-hua-hin.com)
- Есть и пакетная вилка: 90k (3 мес) / 75k (6 мес) / 45k (1 год) (JFTB Real Estate Phuket)
Это и есть “как район зарабатывает”: зима дорогая, годовой контракт даёт стабильность.
Модель: сложный процент (коротко)
Сложный процент: каждый год доход и рост прибавляются к стоимости. В следующем году проценты считаются уже с новой суммы.
Годы 1–2 (стройка): +10% в год
Это сценарная ставка. В Bang Tao высокий спрос, сделки идут, рынок держит премию в Cherng Talay. (C9 Hotelworks)
Годы 3–10 (после ключей): +11% в год
Расклад:
- Рост стоимости: 6%
- Чистая аренда: 5%
(чистая = после комиссии УК, мелких ремонтов, простоев)
Расчёт по годам (в ฿)
Вложили: 5.76 млн ฿
Год 1: 5.76 × 1.10 = 6.34 млн ฿
Год 2: 6.34 × 1.10 = 6.97 млн ฿
Дальше 8 лет по +11%:
Год 10: 6.97 × 1.11⁸ = ≈ 16.06 млн ฿ (≈ 41.05 млн ₽)
Итог через 10 лет (модель)
Вложили: 14.72 млн ₽
Получили: ≈ 41.05 млн ₽
Заработали: ≈ 26.33 млн ₽ (+179%)
Средняя доходность: ≈ 10.8% годовых
Быстрый reality-check (почему цифры живые)
Аренда в цифрах (годовой контракт):
Если брать 50,000 ฿/мес, это 600,000 ฿/год валовыми. (PropertyHub)
Дальше всё решает управление: комиссия УК и простои съедают часть дохода.
Сезонный режим может поднять валовую аренду за счёт зимы (110k/мес Dec–Feb встречается по Legendary). (property-hua-hin.com)
Это уже “режим управляющей компании”, а не “квартира сама”.
Риски (коротко)
Что может съесть доход:
- Комиссия управляющей компании 20–30%
- Мелкие ремонты и замены
- Простои между гостями
- Сборы проекта, коммунальные, налоги при сделках
Что держит результат:
- Управляющая компания с сильными продажами на high season
- Страховка имущества + резерв на обслуживание
- Bang Tao / Cherng Talay держит премию по цене и спросу (C9 Hotelworks)
- Ставки аренды подтверждаются рынком объявлений по Legendary (JFTB Real Estate Phuket)
Реальная доходность
9–10% годовых как цель “в руках хорошей УК”.
Зачем это инвестору
1) Актив в валюте региона (бат).
У Вас актив и аренда в одной валюте. Меньше сюрпризов в расчётах.
2) Район, где аренда покупается привычкой.
Bang Tao — место возврата. Люди снимают сезон, потом берут снова.
3) Готовая инфраструктура вокруг.
Это ускоряет сдачу: арендаторы платят за адрес и сервис, а не за «картинку в буклете»
Оставьте контакты — пришлём, что есть в наличии и расчёты под Вашу цель.
Что получите в ответ:
- Актуальные лоты Legendary (что реально доступно сегодня).
- 2–3 лучших варианта под ваш бюджет: «сдавать» / «жить + сдавать».
- Расчёт на 10 лет в двух режимах: годовой контракт и сезонная стратегия.
- План платежей и все обязательные платежи по сделке.
